不動産の価値を決める重要な要素のひとつに「道路」がある。

買おうとする土地がどのような道路にどう接しているのかによって、使い勝手や土地の価値が変わる。道路に関する情報は不動産取引の際に特に重要視されている。

一口に「道路」と言ってもその種類はさまざまで、一見すると普通の道路のようでも、調べてみると問題を抱えていることもある。知らずにそうした物件を買ってしまうと深刻な失敗にもつながりかねない。

※上写真は、土地に接面する道路が第三者所有のもので、トラブルから通行禁止となったもの、場合によってはこんなことも起こり得る。



不動産と「接道」

不動産の物件資料には「接道状況/公道南に4m」などと書かれていれば、その物件は敷地の南側の幅4mの道路に接していることになる。このような、その敷地がどのように道路と接しているかという情報は「道路付き」と呼ばれる。道路付きは、不動産の価値を決める重要な要素だ。

不動産にとって道路付きが重要なのは、物件がどのような道路と、どのように接しているかによって建てられる建物の条件が決まってくるからだ。

とりわけ重要なのが、その土地が建築基準法上の「接道義務」を満たしているかどうかということで、接道義務を果たしていない土地には建物が建てられない。

下の道路は、

接道義務とは、「建物を建てる場合、その敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という決まりごとのことで、建築基準法第43条に定められている。この接道義務を満たしていなければ、土地があっても建物を建てることは原則としてできない。

上写真のように幅4m以上の道路に土地が2m以上接していれば、建物を建てることができる。接道が法律で義務化されているのは、日照や通風の確保のほか火災などの災害時に人が避難したり消防車や救急車などの緊急車両が通行したりするスペースを確保するためだ。

なお、接道義務が課されるのは「都市計画区域」および「準都市計画区域」のみとなる。都市計画区域外にある敷地では、そもそも接道は義務ではない。




「旗竿地(はたざおち)」は接道しているか
「旗竿地(はたざおち)」というのは、建物まで通じる道が狭く、その奥に敷地が広がっている変形地のことだ。その形が旗に似ていることからこの呼び名が付いた。

「路地状敷地」や「敷地延長」とも呼ばれる。旗竿地の場合でも、接する道路の幅が4m以上あり、「竿」の部分の入り口がその道路に2m以上接していれば、接道要件を満たすことができる。

ただし、「竿」の部分の最も狭い部分も2m以上の幅員がなければ「接道」とはならない。

※旗竿地は家財の搬入などの面で使い勝手が悪く、一般的な整形地に比べると割安になるだろう。

※旗竿地でも、幅4m以上の道路に2m以上接していれば建物は建てられる。ただし道路の最も細い部分も2m以上でなければならない路地状敷地(旗竿地)の例。通路の奥に建物が建っている



「既存不適格」と「再建築不可」

建築基準法に定められている接道義務。

しかし、実際には、この「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接する」という接道義務を満たしていない建物が、実はあちこちにたくさん実在している。

3mにも満たないような狭い道路に接して複数の住宅が建ち並んでいることもある。これらの建物は建築基準法を満たしていない「違法建築物」なのだろうか。この左の建物は違法ではないが、現在の建築基準法の要件を満たしていない。いわゆる「既存不適格」状態の可能性がある(後述する「42条2項道路」は例外)。

既存不適格」とは、古い法律に則って建てられた建物、あるいはその状態のこと。当時の基準では適法だったが、その後の建築基準法の改正などにより、現行法に適合していない状態となってしまったものを指す。

建築時は適法であったという点で、「違法建築」とは異なる。

既存不適格の考え方

実は、建築基準法で接道義務が定められる以前(1950年/昭和25年以前)、道路幅は2.7mあればいいということになっていた。

つまり、上の画像の建物は幅3m未満の路に沿って建てられているが、当時はそれでも合法だったということだ。

ちなみに、既存不適格となるのは、接道義務に違反している場合だけでない。たとえば都市計画で用途地域が決められる前に工場を建てたが、後にその場所が「住居専用地域」に指定された場合、この工場は「既存不適格」ということになる。

このような物件は、このまま使い続ける分には問題ない。しかし、建っている建物を取り壊して新たに同様の建物を建てる場合、現在の法律には適合できず違法建築になってしまうことから、新たに建物を建てることはできない。これは「再建築不可」と呼ばれる状態だ。例えば以下のような敷地に建つものは、いずれも再建築不可となる。


再建築不可となる例

再建築不可の物件は、周辺の物件相場よりも安く売り出されていることが多い。その主な理由は、売るときに売りにくいためだ。

再建築ができないので、買手の用途が狭くなるし、銀行ローンも受けることが難しい。そのため、不動産としての価値は当然低くなる。



道路の幅の測り方

道路の幅は、側溝(写真はL形側溝)の外側から測定するという決まりになっている。また道路脇に歩道がある場合は、歩道やその内側の縁石なども道路に含まれる。



道路の幅はこの側溝の外側から計測する/歩道のある道路では歩道も道路に含む

重要なのは「建築基準法上の道路」かどうかだ。

実は、ここで言う「道路」は道であれば何でもよいわけではなく、「建築基準法で認められた道路(建築基準法上の道路)」でなければならない。

一見すると道路のように見えても、建築基準法では道路として認められていないケースもある。下の道路の接している建物でも、それが建築基準法上の道路でなければ、接道義務を満たしたことにならない点には注意が必要だ。建築基準法上の道路ではない道の例。

※アスファルト舗装がされ、一見しただけでは他の道路と区別が付かない

この道路が建築基準法上の道路かどうかを調べるにはどうしたらよいのか。役所の建築指導課などの窓口で確認するか、自治体によってはWEB上で道路の情報を公開しているので自分で確認することもできる。

石垣市の農村部の道路は、石垣市が管理する農道であることが多く、これは「建築基準法上の道路」には当たらない。しかし、石垣市の「建築に伴う農道の使用承諾」を取ることによって、建築基準法上の道路と同等に扱われて建物が建てられることが多い。

その他の市町村については、「(確認したい市区町村名)+指定道路図」のキーワードでWEB検索すれば見つかると思う。

道路の種類

道路について定めているのは、建築基準法第42条。ここに定めのある道路のみが、基本的には先に述べた「建築基準法上の道路」ということになる。なお、建築基準法上の道路にはいくつかの種類があり、異なる条項で分類・定義されている。表にすると以下の通りだ。

主な建築基準法上の道路

それぞれの道路が具体的にどのようなものなのかは、私たちが普段目にしている道路の写真を見た方がイメージしやすいだろう。以下では、それぞれの例を写真で紹介する。なお、これらのうち「2項道路」や「位置指定道路」などは、不動産投資の現場でも耳にすることがあるはずだ。

■42条1項1号道路(1号道路)42条1項1号道路の例

幅が4m以上ある道路のうち、都道府県や市町村などが維持管理を行っている道路のこと。具体的には国道や県道、市道などがこれに該当する。なお、1号道路はよく「道路法上の道路」と表現されるが、道路法とは、国や都道府県が管理すべき道路を定めた法律のことである。1号道路は基本的にすべて「公道」となる。


■42条1項2号道路(2号道路42条1項2号道路の例

幅が4m以上ある道路のうち、都市計画法などの許認可を受けて新たに作られた道路。具体的には、市街地での宅地開発の一環として作られる道路などがこれに当たる。開発後に1号道路となり、都道府県や市区町村の管理下に置かれることもある。

■42条1項3号道路(既存道路)42条1項3号道路の例

幅が4m以上ある道路のうち、1号道路のように国道や県道、市道ではないもの。建築基準法ができた頃からすでに4メートル以上の幅をもって存在していた道路で、現在も一般の交通に使われているものを指す。

■42条1項4号道路(計画道路)写真左側、フェンスで囲まれている部分が42条1項4号道路

2年以内に開発事業が行われる予定の道路。具体的には、写真のように既存の道路に沿って、フェンスなどで囲まれたスペースがこれに当たる。このようにまだ利用できない状態であっても、建築基準法上の道路として認められる。


■42条1項5号道路(位置指定道路)42条1項5号道路(位置指定道路)の例。

道路の両側の敷地には複数棟の戸建て住宅が建てられるのだろう。

通称、「位置指定道路」。例えば広い土地を分割した際、道路の奥にある敷地が接道義務をクリアできず、建物が建てられないケースがある。そのような場合に特定行政庁から、「この敷地のこの位置が道路である」という指定を受けて造られる道路のこと。敷地の一部を道路とするため、位置指定道路は基本的にはすべて「私道」となる。



ミニ開発と位置指定道路

位置指定道路の主な事例として「ミニ開発」がある。ミニ開発とは、一般的に1000㎡(自治体によっては500㎡)未満の土地を分割して複数の住宅を建てる行為のことだ。

1000㎡を超える土地の開発では通常、都道府県知事の開発許可が必要となる。そこで、開発許可が不要な1000㎡未満の土地におけるミニ開発が都市部などで広く行われてきた。ミニ開発では、分割した敷地の一部が接道を満たすことができない。

そこで、敷地の一部を位置指定道路とすることで接道義務をクリアする。

ひとつの土地を複数に分割し、それぞれに建物が建てられるよう、中央に位置指定道路を設ける。

※位置指定道路はこのようなミニ開発に伴って生まれることが多い実際のミニ開発の例、都市部の住宅街などで多く見られる



■42条2項道路(2項道路、みなし道路) 通称「2項道路」上の写真の道路はもともと4m未満だった。その後、2項道路として指定されたため、写真手前の建物のオーナーがセットバックをしたうえで再建築をしたと考えられる。なお、セットバックする部分の敷地は道路として提供する(私道負担)ことになるため、この部分には建物が建てられない。結果的には敷地が狭くなることになるので、将来セットバックが必要な敷地を購入する場合は注意が必要だ。


建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路(中略)に2メートル以上接しなければならない。」(引用:建築基準法)と記載がある。

建築基準法を遵守した家を建てるためには、敷地が建築基準法の定める「道路」に2m以上接している必要があり、建物を建てる敷地が接している道が、建築基準法で「道路」と認められるかどうかが重要だ。

同法の第42条1項では、「道路とは幅員4メートル以上のものをいう」と定義されているが、市街地では4m未満の道路が数多く存在するため、建築基準法42条2項によって、特定行政庁の指定した道は4m未満であっても、「道路」とみなされている。
また、道路の中心から水平距離2mの範囲は道路とみなされるため、自分の所有している敷地であっても、2mの範囲内に建物を建てることはできない。

2項道路とは、建築基準法が適用される以前から存在していた幅4メートル未満の道路のうち、特定行政庁が指定したものを指す。

2項道路は幅4m未満であっても建築基準法上の道路とみなされる。また、通常であれば4m未満のため再建築もできないが、2項道路の場合は「道路の中心から2m敷地を後退(セットバック)させる」ことで再建築が可能となる。

2項道路とセットバックの考え方

幅が3mしかなくても、道路両側の建物がセットバックをしたうえで再建築すれば、将来的には幅4mの道路が確保できる

なぜ、このような複雑なルールが存在しているのかと感じる方もいるかもしれないが、2項道路は既存の道路への救済措置になっている。

建築基準法の施行以前は、道路幅員は2.7m以上と定められていため、当時の建物は現在も多数存在している。そうした道路であっても、将来的に4mの幅が確保できれば再建築を認めるという意味から、「2項道路」が存在している。



公道と私道

法律上の明確な定義はないものの、道路の分類としては「公道」と「私道」という考え方がある。「公道」とは、国道や都道府県道、市町村道など、行政が交通のために提供、整備する道路のこと。

「私道」は、個人や団体が造築し、維持・管理を行っている道路のことを指す。つまり、「管理の主体が公か私か」という分け方だ。

したがって先に述べたような、「建築基準法上の道路であるか」ということと、「公道か私道か」ということは直接の関係はない。私道であっても、先述の3号道路や位置指定道路では建築が可能だ。