不動産の価値を決める重要な要素のひとつに「道路」があります。買おうとする土地がどのような道路にどう接しているのかによって、使い勝手や土地の価値が変わります。道路に関する情報は不動産取引の際に特に重要視されています。
一口に「道路」と言ってもその種類はさまざまで、一見すると普通の道路のようでも、調べてみると問題を抱えていることもあり、知らずにそうした物件を買ってしまうと深刻な失敗にもつながりかねません。

※上の写真は、土地に接面する道路が第三者所有のもので、トラブルから通行禁止となったものの例、場合によってはこんなことも起こり得る。

不動産と「接道」
不動産の物件資料には「接道状況／公道南に４ｍ」などと書かれていれば、その物件は敷地の南側の幅４ｍの道路に接していることです。その敷地がどのように道路と接しているかという情報は「道路付き」と呼ばれます。道路付きは不動産の価値を決める重要な要素です。
不動産にとって道路付きが重要なのは、物件がどのような道路と、どのように接しているかによって建てられる建物の条件が決まってくるからです。
とりわけ重要なのが、その土地が建築基準法上の「接道義務」を満たしているかどうかということで、接道義務を果たしていない土地には建物が建てられません。

下の道路は、


接道義務とは、「建物を建てる場合、その敷地は幅４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければならない」という決まりごとのことで、建築基準法第４３条に定められています。
この接道義務を満たしていなければ、土地があっても建物を建てることは原則としてできません。
上写真のように幅４ｍ以上の道路に土地が２ｍ以上接していれば建物を建てることができます。接道が法律で義務化されているのは、日照や通風の確保のほか火災などの災害時に人が避難したり消防車や救急車などの緊急車両が通行したりするスペースを確保するためです。
なお、接道義務が課されるのは「都市計画区域」および「準都市計画区域」のみとなり、都市計画区域外にある敷地では、そもそも接道は義務ではない。


旗竿地（はたざおち）
「旗竿地（はたざおち）」というのは、建物まで通じる道が狭く、その奥に敷地が広がっている変形地のことです。その形が旗に似ていることからこの呼び名が付いたようです。「路地状敷地」や「敷地延長」とも呼ばれます。
旗竿地の場合でも、接する道路の幅が４ｍ以上あり、「竿」の部分の入り口がその道路に２ｍ以上接していれば、接道要件を満たすことができます。
ただし、「竿」の部分の最も狭い部分も２ｍ以上の幅員がなければ「接道」とはなりません
※旗竿地は家財の搬入などの面で使い勝手が悪く、一般的な整形地に比べると割安になります。

※旗竿地でも、幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していれば建物は建てられる。ただし道路の最も細い部分も２ｍ以上でなければならない

路地状敷地（旗竿地）の例。通路の奥に建物が建っている

「既存不適格」と「再建築不可」
建築基準法に定められている接道義務、しかし、実際には、この「幅４メートル以上の道路に２メートル以上接する」という接道義務を満たしていない建物が、実はあちこちにたくさん実在しています。
３ｍにも満たないような狭い道路に接して複数の住宅が建ち並んでいることもあります。これらの建物は建築基準法を満たしていない「違法建築物」なのでしょうか？

この左の建物は違法ではないが、現在の建築基準法の要件を満たしていない。いわゆる「既存不適格」状態の可能性がある（後述する「42条2項道路」は例外）。

「既存不適格」とは、古い法律に則って建てられた建物、あるいはその状態のこと。当時の基準では適法だったが、その後の建築基準法の改正などにより、現行法に適合していない状態となってしまったものを指します。
建築時は適法であったという点で、「違法建築」とは異なります。

■42条1項4号道路（計画道路）

写真左側、フェンスで囲まれている部分が42条1項4号道路

２年以内に開発事業が行われる予定の道路。具体的には、写真のように既存の道路に沿ってフェンスなどで囲まれたスペースがこれに当たります。このようにまだ利用できない状態であっても、建築基準法上の道路として認められます。

■42条1項5号道路（位置指定道路）

42条1項5号道路（位置指定道路）の例。

通称、「位置指定道路」。例えば広い土地を分割した際、道路の奥にある敷地が接道義務をクリアできず、建物が建てられないケースがあります。
そのような場合に特定行政庁から、「この敷地のこの位置が道路である」という指定を受けて造られる道路のこと。敷地の一部を道路とするため、位置指定道路は基本的にはすべて「私道」となります。


ミニ開発と位置指定道路
位置指定道路の主な事例として「ミニ開発」があります。ミニ開発とは、一般的に１０００㎡（自治体によっては５００㎡）未満の土地を分割して複数の住宅を建てる行為のことです。

１０００㎡を超える土地の開発では通常、都道府県知事の開発許可が必要となります。そこで、開発許可が不要な１０００㎡未満の土地におけるミニ開発が都市部などで広く行われてきました。
ミニ開発では、分割した敷地の一部が接道を満たすことができないので、敷地の一部を位置指定道路とすることで接道義務をクリアします。

ひとつの土地を複数に分割し、それぞれに建物が建てられるよう、中央に位置指定道路を設ける。
※位置指定道路はこのようなミニ開発に伴って生まれることが多い

実際のミニ開発の例、都市部の住宅街などで多く見られる


■42条2項道路（2項道路、みなし道路）　通称「２項道路」

上の写真の道路はもともと４ｍ未満だった。その後、２項道路として指定されたため、写真手前の建物のオーナーがセットバックをしたうえで再建築をしたと考えられます。
セットバックする部分の敷地は道路として提供する（私道負担）ことになるため、この部分には建物が建てられません。結果的には敷地が狭くなることになるので、将来セットバックが必要な敷地を購入する場合は注意が必要です。

建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路（中略）に２メートル以上接しなければならない。」（引用：建築基準法）と記載があり、建築基準法を遵守した家を建てるためには、敷地が建築基準法の定める「道路」に２ｍ以上接している必要があり建物を建てる敷地が接している道が、建築基準法で「道路」と認められるかどうかが重要です。

同法の第42条1項では、「道路とは幅員４メートル以上のものをいう」と定義されているが、市街地では４ｍ未満の道路が数多く存在するため建築基準法42条2項によって、特定行政庁の指定した道は４ｍ未満であっても、「道路」とみなされています。
また、道路の中心から水平距離２ｍの範囲は道路とみなされるため、自分の所有している敷地であっても、２ｍの範囲内に建物を建てることはできません。
２項道路とは、建築基準法が適用される以前から存在していた幅４メートル未満の道路のうち、特定行政庁が指定したものを指し、２項道路は幅４ｍ未満でも建築基準法上の道路とみなされます。
通常であれば４ｍ未満のため再建築もできませんが、２項道路の場合は「道路の中心から２ｍ敷地を後退（セットバック）させる」ことで再建築が可能となります。


２項道路とセットバックの考え方
幅が３ｍしかなくても、道路両側の建物がセットバックをしたうえで再建築すれば、将来的には幅４ｍの道路が確保できます。
２項道路は既存の道路への救済措置になっているということです。
建築基準法の施行以前は、道路幅員は２．７ｍ以上と定められていため、当時の建物は現在も多数存在しています。そうした道路でも、将来的に４ｍの幅が確保できれば再建築を認めるという意味から、「２項道路」が存在しています。

公道と私道
法律上の明確な定義はないものの、道路の分類としては「公道」と「私道」という考え方があります。「公道」とは、国道や都道府県道、市町村道など、行政が交通のために提供、整備する道路のこと、「私道」は、個人や団体が造築し、維持・管理を行っている道路のことを指します。「管理の主体が公か私か」という分け方です。

※先に述べた「建築基準法上の道路であるか」ということと、「公道か私道か」ということは直接の関係はありません。私道であっても、先述の３号道路や位置指定道路では建築が可能となります。